La copropiedad inmobiliaria la heredamos del derecho romano y establece las reglas que deben cumplir las personas que comparten la propiedad de una vivienda. Lo normal es que compres piso con tu pareja o que heredes el de tus padres junto a tu hermano o, ¿por qué no? que te decidas a comprar con un amigo … En todos estos casos, te conviene saber cuáles son tus derechos y obligaciones. Aquí despejamos dudas.
¿Quién regula la copropiedad?
El Código Civil español, en el título III dedicado a la comunidad de bienes, en su artículo 392 define la copropiedad o condominio:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los copropietarios?
Cada copropietario tiene un pedazo de la vivienda y disfrutará de sus beneficios y cargas en proporción a la cantidad que posea. Se debe demostrar qué porcentaje de vivienda se posee, si no hay pruebas, se divide la vivienda en partes iguales entre todos los copropietarios.
Obligaciones
- Cada copropietario debe contribuir a los gastos de conservación de la vivienda y puede obligar al resto si se niegan a asumirlo. Solo puedes librarte de esta obligación si renuncias a la parte que te pertenece.
- Ningún propietario puede hacer alteraciones en la vivienda sin el consentimiento del resto, aunque estas alteraciones sean beneficiosas para la propiedad.
- Los acuerdos tomados por la mayoría de los copropietarios son obligatorios.
Derechos
- Cada copropietario puede disfrutar de la vivienda siempre que no impida a los otros copropietarios utilizarla o perjudique el interés de la comunidad. No obstante, si así lo acuerdan las partes, es posible que una de las partes tenga uso exclusivo de la vivienda siempre que se cumplan las condiciones acordadas.
- Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y, por tanto, puede enajenarla, cederla o hipotecarla.
- Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. No obstante, se puede pactar que no haya división por un tiempo determinado (máximo 10 años). Este plazo se puede prorrogarse con un nuevo acuerdo.
Eso sí, los copropietarios no pueden pedir la división de la cosa común si al hacerlo queda inservible para su uso.
Estos son los derechos y obligaciones que regirán en el caso de que las partes no hayan firmado ningún contrato que regule la copropiedad. Por ello, si hemos acordado con el copropietario unas condiciones diferentes, es importante que estas queden reflejadas en un contrato firmado.
La copropiedad como solución
Son muchos (85%) los que se encuentran con las puertas cerradas cuando buscan hipoteca para comprar casa. No tienen el 30% del valor de la compraventa que les pide el banco para concedérsela, según una encuesta realizada por Finteca entre 7.864 candidatos de enero a octubre de 2019.
La copropiedad puede ser una alternativa para todas estas personas. Casum les ofrece esta fórmula para que empiecen comprando solo una parte de su casa. Pueden aportar desde un 5% para adquirirla junto a un inversor que pone el porcentaje restante.
El inversor compra la vivienda contigo y a su vez, se convierte en tu casero cobrándote un alquiler por la parte del inmueble que es de su propiedad. Además, podrás seguir comprando más parte de la casa al inversor. Así incrementarás tu porcentaje de propiedad, reduciendo el alquiler que pagas y podrás adquirir la casa entera cuando tengas acceso a una hipoteca.
La copropiedad como solución puede generar dudas y desconfianza en las personas que deseen utilizar esta alternativa como forma para comprar una casa. Por ello, es clave que en el momento de realizar la compra en copropiedad se firme un contrato que regule las condiciones de la copropiedad y establezca claramente las obligaciones y derechos de cada una de las partes.
A continuación explicamos qué aspectos deberían regularse en un contrato de este tipo:
- Duración de la copropiedad.
Ambas partes deben acordar desde el principio cuánto tiempo durará la copropiedad, de esta manera las personas que quieren comprar la casa pueden definir un plan gradual de ahorro en base a la duración acordada.
- Condiciones de disolución de la copropiedad.
Antes de empezar, es importante acordar cómo vas a disolver la copropiedad. Idealmente, la copropiedad se disolverá cuando la persona compre la casa entera, pero por precaución es necesario fijar desde un primer momento, los posibles escenarios de disolución y los procesos que se seguirán en cada escenario.
- Opciones de compra y precios de ejercicio de la opción de compra.
El contrato debe regular claramente quién tiene derecho a comprar la vivienda en cada momento y a qué precio podrá comprar la casa (ya sea en su totalidad o una parte de la misma). El precio ha de ser objetivamente calculable y no ha de depender del criterio subjetivo de alguna de las partes.
- Derecho al uso exclusivo de la copropiedad.
El contrato debe determinar que el inversor, a pesar de ser copropietario, no va a hacer uso de la vivienda. En contraprestación el inversor recibirá un alquiler por la cesión del uso al otro copropietario.
- Gastos compartidos.
Una casa tiene gastos diversos (comunidad, IBI, basuras, etc.), por ello es necesario que se establezca qué proporción de esos gastos asumirá cada parte. Lo lógico es que los gastos se repartan a prorrata en función del porcentaje de propiedad que tiene cada copropietario en ese momento.
- Pacto de permanencia en la copropiedad.
Para evitar que una de las partes renuncie a la copropiedad y exija a la otra vender su parte, se ha de establecer contractualmente que ninguna de las partes podrá exigir a la otra la venta de su parte mientras dure el contrato. De esta forma se asegura que el inversor no pueda exigir al otro copropietario a vender la vivienda a mitad de contrato.
Para tranquilidad de sus clientes, Casum ha elaborado un contrato de copropiedad que regula los aspectos relevantes de la copropiedad y que se firma en el momento en el que los copropietarios compran la vivienda.
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